השקעות נדלן בארהב - המדריך למתחילים - חלק ב 

בחירת האזור בו משקיעים?

 משקיעים טיפוסים נחלקים לשנים: כאלו ששמעו על ארהב, וכאלו שהיו. הראשונים מדברים על ארהב בלשון יחיד - מדד התחלות בניה עלה..., מחיר ממוצע לדירה ירד... וכו'. הסוג השני מבינים את הבעיה האמיתי בהשקעה בארהב - הגודל העצום והלא נתפס של המדינה הזאת ! הם שואלים אותי -  איך אתה בוחר היכן להשקיע?. ובכן, התשובה לשאלה זו מתחלקת (כמו כל דבר בצבא...) לשלושה חלקים:

•  קשרים עסקיים טובים - פרמטר מאד חשוב שעבורי הוא הכי דומיננטי במערכת השיקולים. קשרים עסקיים כוללים: ברוקרים אמינים, חברות ניהול, שיפוצניקים, רוח, עוד ועוד. מכוון שארהב גדולה, אני בוחר את מקומות ההשקעה לפני הקשרים העסקיים. אזור שאין לי בו קשריים עסקיים טובים, אני לא אשקיע בו ולא משנה כמה בפרמטרים האחרים תומכים.
•  ניתוח של פרמטרים כלכלים של מדינות ומטרופולינים (יחידת סטטיסטיקה בארהב, כגון: ניו-יורק,מיאמי, טמפה, אטלנטה, וכד'). אלו הם רק חלק קטן מפרטמרים אלו: שיעור אבטלה, גרעון, התנהגות מדד מחיר הדירות, הכנסה ממוצעת לנפש, וכו'. ככול שתוכל לשקלל נתונים רבים כך תייטיב להעריך את מצב הכלכלה במדינה המדוברת.
•  שיקולים רגולטורים - ארהב מורכבת מ-50 מדינות. בכל מדינה יש שלטון מקומי, כלומר ישנם לעיתים הבדלים בחוקי הרכוש, המיסוי וכד' בין המדינות השונות. יש לשם לב להבדלים אלו ולהתייעץ עם מומחים בטרם ביצוע ההשקעה.
•  העדפות אישיות - בין אזורי ההשקעה השונים ישנם הבדלים בסוג הנכסים, מחירים, סוג האוכלוסיה, מזג אויר וכד'. הבדלים אלו יכולים להשפיע על הביקוש לנכסים באזור מסויים וכתוצאה מכן על שווי הנכס.
•  אינטואיציה - כמו כל תחום אחר בהשקעות או בעסקים, גם נדלן בארהב הוא אינו מדע מדוייק ולכן כאשר סוכמים את כל המשתנים, עדיין אין ודאות מוחלטת, את ההכרעה אני מבסס על איטואיציה.כמובן שאינטואיציה אפקטיבית נתמכת עי ניסיון.

הצגתי כן טעימה מהשיקולים המנחים אותי בבחירת אזור השקעה. מי שמעוניין להפוך למשקיע נדלן עצמי יצטרך לבחון  את הדברים לעומק, לנתח, וגם אז יתכן ולעיתים יכווה. מי שמעוניין להשקיע בנדלן בארהב עמ לגוון את תיק ההשקעות שלו, רצוי שיאמץ את כלל מספר 1 - קשרים עסקיים - תחבור למשקיע מנוסה בישראל ותפעל דרכו .

פרטים נוספים לגבי אזורי הפעילות

מה חשוב לבדוק בהשקעת נדלן בארהב?

אז החלטת להשקיע בנדלן בארהב, גם (לאחר התחבטויות רבות) החלטת איפה להשקיע, וגם החלטת על התקציב, השאלה הראשונה והחשובה שעומדת בפניך היא מה חשוב לבדוק לגבי הנכס שבכוונתך לרכוש?

התשובה לשאלה זו יכולה להיות ארוכה ומורכבת, אני אציין את עיקרי הדברים:

•  מי החברה שדרכה אתה רוכש את ההשקעה - חשוב לבדוק לגבי זמן הפעילות שלה בארהב בכלל ובאזור המדובר בפרט.
•  מהי חברת הניהול - בדכ הנכסים מנוהלים באמצעות חברת ניהול מקומית או החברה שמוכרת/מתווכת את הנכס. חשוב לבדוק: כמה נכסים היא מנהלת? מה אחוז התפוסה? מה העלויות שהיא גובה בשוטף ועל תקלות? והאם יש לה אישור פעילות (בארהב זה נדרש)?
•  הוצאות - ארנונה וביטוח חלים על בעל הנכס. הם מהווים את הסיכון שלך בתור המשקיע במקרה שאין דייר בנכס. לעיתים בחלק מהנכסים כגון: דירות (Condominiums) או ביתים פרטיים בשכונות סגורות (Gated Communities), ישנם תשלומי ועד בית (HOA - Home Owner Associations), תשלומים אלו עלולים להיות משמעותיים ויכולים להגיע לאלפי דולרים בחודש (!!), בנכסים אלו הסיכון של המשקיע גדל, במקרה של נכס שעומד ללא דייר. יש לבדוק את הנתונים שמועברים עי המוכר - למוכר אינטרס להציג את ההוצאות האלו כנמוכים במיוחד.
•  מה השכר דירה שניתן לקבל בגין הנכס - למוכר יש אינטרסט מובהק להציג שכד גבוה עמ להעלות את התשואה הצפוי על הנכס.
•  יש לבדוק את המחיר של הנכס ביחס לנכסים דומים - ישנם אתרים באינטרנט שמציגים הערכות שווי לנכסים וכן דווח על עסקאות נדלן בארהב עפי ערים/אזורים. יש לזכור כי הערכות שווי זה משהו יותר אמורפי ולא תמיד מדוייק (גם למעלה וגם למטה).
•  כללי - לעיתים ישנם מגבלות לגבי אזורים מסויים אשר אנחנו לא מכירים משוק הנדלן בישראל, כגון: מגבלה על כמות נכסים מושכרים בשכונה מסויימת. כדאי לשאול את המוכר שאלות כלליות על האזור.
•  מאפיינים של הנכס שישפיעו על עלות האחזקה שלו, כגון: שנת בניה, בית מעץ או מלבנים וכד' (נדון הדברים אלו בפוסט נפרד).

נקודות אלו הן  העיקריות אולם הם מחדדות את הצורך בבחירה נכונה של החברה  שדרכה את/ה מבצע את העסקה, זה אולי הדבר החשוב ביותר.

פרטים נוספים לגבי אסטרטגיית השקעה בנדלן בארהב